主持人：各位网友大家好，欢迎登陆新浪嘉宾聊天室，今天我们聊天的话题是：谈加息之后的地产走势。10月29日央行的加息对房地产的影响很大，加息这个实际行动跟政策信号对广州的房价以及房地产业前景有什么样的影响，这是值得关注的问题。今天我们邀请到广州中原地产项目拓展总监黄韬先生来到我们的嘉宾聊天室，和广大网友分析一下加息之后的广州房地产走势。

（一）加息后广州地产走势
　　首先，请黄总监就加息对房地产重要两个主体，也就是开发商和普通购房者的影响。
　　黄韬：总的来说，整个房地产市场对加息是有一定心理准备的，从去年年底到现在已经讲了很久一段时间要加息了，从心理来说已经有了一个准备，但是从实际来说还是觉得突然一些，想不到这么快，但是其实已经有一个准备了。
　　从目前的情况来分析，发展商受到加息的影响会比买家大一点，主要是增加成本。因为这次的加息，是整个宏观经济调控的一个主要手段之一。房地产是社会经济的支柱产业之一，加息对抑制房地产中的不健康因素，或者说某种程度的泡沫，应该说起到了一定的作用。所以在发展商的运作中，是会产生一个负面的影响，这肯定是有。这个负面影响是什么呢？一些中小型的发展商，资金实力不够雄厚，会被信贷率比较高的大发展商、有实力的发展商接纳或者吞并。从房价的角度来说，近期我的预计是，房价的增幅会停止。因为到目前来说，整个广州市的均价上升幅度已经将近6了，目前出现的加息，可能会使升幅停止。
　　对购房者的影响，我认为有两个方面。第一个是心理的压力，实际购房者的情况是每月的供款会增加，当然可能是增加几十块或者一百来块钱，并不是致命性的。在这样的情况下，购房者会谨慎，或者会观望。投资的渠道，我个人认为现在储蓄投资的竞争力增强了，目前广州市我相信有超过1/3的购房者是投资的，是二次置业甚至是三次置业。加息之后五年的存款利息已经增加到3.6。这几年房地产的投资回报率，以投资房地产收租作为投资渠道来计算，回报率在4-6之间，换句话说，五年期的存款利率已经和它比较接近了，投资者投资的方向可能返回到存款或者债券，因为债券肯定也会加利息的。对于买家来说，投资房地产肯定会谨慎了。但是影响力，我刚才说了，并不是致命的，并不是绝对的影响或者说很大的影响，只是在市场上有一种体现。
　　主持人：您刚才说有部分投资者会将投资转向储蓄或者基金，有网友正好问到这个问题，现在还值得不值得投资房地产呢？
　　黄韬：是这样的，广州房地产这几年一直是比较平稳的，这是一个前提。而楼市的均价除了今年是上涨之外，前几年一直是往下跌的。从今年均价上升的幅度来说，整体评价广州这几年房地产市场，还是以稳定为基础。这对于房地产投资者，已经是很大的优势了，因为稳定对投资者来说是很重要的因素，很多投资客不希望看到高风险的投资，虽然高风险可能有高产出，但是风险给了投资客很大的阻碍。而且目前的加息并不是很多，不是说比预想多很多或者说大家承受不了，所以我觉得房地产一个还是很有投资潜力的行业，因为它稳定嘛。而且我觉得这次的加息只是一个周期的开始，目前并没有看到接下来三个月或者六个月要加息，我估计最快也要到九个月之后才能再一次加息，我认为房地产还会是投资者主要投资的渠道之一。
　　主持人：那对投机者呢？
　　黄韬：我几年前就说过，投机者早就应该从广州的房地产市场离开，广州的房地产市场是没有投机机会的。广州的房地产是稳定的，稳定对投机者是非常不利的。
　　主持人：您刚才也说了，加息某种程度对抑制泡沫也有一定作用，学界也一直在争论房地产有泡沫还是没有泡沫，那您是认为有泡沫？
　　黄韬：如果准确来说，我认为广州房地产是没有泡沫的，只是给人一种有泡沫的假象。所谓泡沫，是虚假的房价空间或者不是市场接受的房价，我个人认为广州房地产不存在泡沫。去年年底到目前为止，房价走向上涨。这有炒作的成分，造成一部分人比较冲动的购房，从而推高了楼价。我认为这不是泡沫，而是一个过程。因为泡沫是完全虚假不实在的，但是在这个市场上，虽然房价推高了，但是大部分人是真正买房子的，不是投机，说现在房价跌了，我就要抛出来，他们不会，他们会长期的持有物业，所以我认为准确来说这不是泡沫，只是假象好象是泡沫的东西。
　　主持人：对加息有一个调查，有37的人认为房价会上升。您怎么看？
　　黄韬：我认为短期，半年到九个月之间，房价不会上升，甚至会很微弱的下调，幅度在1左右，我说的是均价，很轻微的，几十块钱左右的下降，而且增幅会停止。从营销的角度来说，购房者会谨慎，投资者会谨慎，这种情况下对销售也是不利的，半年到九个月之间，房价会下降，如果房价还是高高在上，或者持续上升，这是不符合经济规律的。当然，某些楼盘，某些区域，不排除仍然会上涨，仍然有一个涨幅，但是可以肯定的说，这个涨幅肯定也比加息之前小。
　　主持人：你认为支持房价会继续上升这种观点是建立在什么样的论点上？
　　黄韬：我估计是这样，因为加息之后发展商的成本会增加，羊毛出在羊身上，他们认为成本增加，肯定将来的楼价会增加。但是我认为这是片面的。目前国家建设部也公布了为什么这几年全国房价上涨得这么厉害的很多因素，包括建材的成本增加，土地价格的上升，还有管理机制，银行信贷方面的收紧等，都会影响房价的波动。在这样的情况下，作为开发商来说，如果没有一个很好的运营机制，或者说控制，我刚才也说了，中小发展商有部分会失败，会离开这个市场。举一个例子，现在资金压力这么大，中型发展商楼盘必须要卖掉房子还清贷款，如果不这么做的话，可能就会出现负增长，不但没有钱赚，可能还要欠银行的钱。所以对房地产行业来说，最后一招，就是砍价，也是无可奈何的一招，但是对市场来说，也是很受用的一招，我说的是同类一产品。
　　主持人：您刚才说到广州市场房价到目前为止可以说是到了停止增长了？
　　黄韬：是的。
　　主持人：有很多网友问，什么时候买房最适合呢？
　　黄韬：这个问题很简单，这个论点我坚持了几年。在广州买房子，我认为就是该出手的时候就要出手，广州的市场相当的稳定，这是前提。买房时，关键是要考虑到个人的需求，根据个人的需求来购买什么样的房子，什么样的买法。在北京、上海，你想这个月买房子下个月赚几万或者赚百分之几，这也许可能。但我认为在广州是比较难有这种情况的。什么时候买？就是你需要的时候买，你需要住了，需要改善你的生活，看房子有合适的就买。如果是投资，将来放租也是有一个稳定的收入。
　　主持人：网友提出的问题，可能跟你说的心理压力有关，他们担心加息不会三个月或者六个月、九个月加一次吧。
　　黄韬：我也了解了一些评论，还有市场的说法，我认为加息肯定有一个周期，目前是进入了一个加息的周期，我估计加息也应该是九个月之后才会加，而且肯定是很微的，一小步一小步的加。既然是很稳定不是大起大落的做法，你买房子还是要根据个人的需求购买，而不是太关注一个大的市场。我刚才说了广州房地产这个大市场还是以稳定为主的，这是很关键的。而且广州的房地产有一个特色就是四面开花，那里都可以考虑，而不是单单去考虑某一个地区，只是目前来说，可能东面和南面稍微的热一点，但是西面、北面还有很多优质的楼盘，还有很多发展潜力。对于购房者来说，购买某一个地区或者某一个物业的房子，比你看整个市场还要重要，你能否买到一个好的楼盘一个优质的楼盘很重要。跟92、93年不同，那时买什么房子都升值，96、97年也不一样，那时买什么样的房子都贬值。
　　网友：加息对二手房有什么影响？
　　黄韬：以中原地产二手房交易来看，我觉得没有什么影响，二手房本身的定位就是比较便宜。所以在这样的情况下影响是不大的。对业主来说，反而有可能会将房价放低一些，促进二手房的交易。比如说业主发现现在出租的房子回报率还没有或者说接近银行存款利率，可能会将钱放到银行，因为用起来也比较方便。房地产和银行存款二者的区别，就是资金调度的方便。