[中国网]:

一谈到物业这个词，多数朋友首先联想到的就是物业费，物业管理。今天我们要和大家谈的是物业税，那什么是物业税？物业税跟我们又有什么关系？它对我们的生活有什么影响呢？今天我们特别邀请到中央财经大学财政与公共管理学院刘桓副院长，让专家来告诉大家这物业税到底是什么，对大家的生活有多大的影响。

[中国网]:

刘院长，您好。首先，请您给我们广大网友介绍一下物业税的基本概念是什么？具体涉及到老百姓生活的哪些方面？

[刘桓]:

物业税是指在人们购买或者拥有房屋期间所缴纳的财产税，为什么不叫房产税？因为在我们中国，房产与土地还是剥离的。土地是国家所有的，国家以土地所有者这种身份批租给开发商，开发商再把这个房子卖给个人，个人买了这个房子以后，土地和房屋产权就剥离了。所以土地和房屋剥离以后，对房屋征收的就是物业税，当然物业税可分为两部分：第一，在买房的时候交纳的税，但是这个税由开发商来替你交。第二，土地是国家的，房屋是你的，房屋资源本身是有限的，为了使土地资源更大限度被大家所接受、使用，因此你买房要交纳一部分物业税，如果买房不是为了住，而是为了投资，还要在拥有期间再交纳一部分钱。

[刘桓]:

这个税的征收和我们百姓有什么关系呢？现在百姓买房子的时候税费很高，目前的税费是全价，在买房者买的过程当中就缴纳了。这个办法引起很多百姓的不满，觉得我工资收入很低，我一次付出那么多税收，还有土地出让金，房价很高买不起。今后我们想办法，在买房子的时候分担一部分税，那么买房子的时候会降低一些。降低税收以后，买房子以后如果要住，百姓一般住房是不收税的；如果不住而作为投资的话，比如我等到很高的价位卖掉它，这个时候在你经营或者投资过程当中，就要加入你的投资成本。这个税完全增加在交易当中，所以百姓在投资住房的时候要小心。 
我有这么一个不成建议的建议，如果你现在要住的话，房子就可以买。如果想投资的话，你要等等看国家有没有后续政策出台，以便你核算一下投资房产是否合适。

[中国网]:

从国家的政策层面来看，我国将在“十一五”规划中加强税制改革，而物业税则是税改的重头戏，那么我国物业税改革的初衷是什么呢？ 

[刘桓]:

我觉得初衷是国家要调整不太正常的房产市场的状况。房地产市场发展的根本目标，要居者有其屋，就是说这个房子盖起来是要大家住的，不管是商住还是民用，那么要使居者有其屋，现在有一些情况就需要改变。而目前房地产市场发展我认为有一些是不太健康的，比如说有很多人需要住房，但是又买不起，一些人自己有房子还要买很多的房子去投资，因此我们说在这种情况之下，如果完全市场化运作的话，会造成这么一种局面，就是越有房子的人越有房，因为有房子就有钱，越没有房子就没有钱。这等于一部分房子闲置，而大部分人没有房子住，这样的做法就背离我们房地产发展的初衷了。因此，要用一种办法把这些超过自己居住所需要投资性的住房给挤出来，就是说你想住没有问题，如果想投资的话，比如我投资股票、投资存款，投资实业都是有成本和风险的，我们目前唯独投资这个房地产风险不大，为什么？因为没有费用，房价在涨，谁有钱谁就买房。

[刘桓]:

目前来说，这是一个很保险的投资。目前我国大批房产占压在少数人的手中，他们买了以后又不住。比如我们到上海、北京调查访问，楼盖好了很长时间，但是晚上不开灯、不挂窗帘，这说明这个房子是不住人的。这边房子盖得很紧张，地是有限的，政府批租很困难，百姓没有房子住，而那边他买了房子以后闲置，这样是违背我们房地产发展初衷的。 
大家知道，房地产和别的不太一样，比如说某些产品、服装、拼装品等等，有钱就买，没有钱就不买，但是房子必须住。用一个比较规范的语言说，房地产叫“准公共产品”。准公共产品不能完全依靠市场化调节。换句话说，对于这样一个准公共化产品，我们公民都有人权，都有占有权，这里不能说你有钱就可以垄断。打一个比方说我有钱，我垄断北京的水，你要想喝水，这么一小瓶水，卖你10块钱，你喝不喝，这样做的话，百姓肯定会反对。大家要住房，也是人权。政府在这里必须要调节，要使大家首先有房住，然后再投资。这个税收出台的初衷是要平衡一下人们对房产的占有状况。我想了想，要想达到这个目标的话，回到过去的计划经济是不可能的。但是任其市场发展，让价值去起作用也不可能，这怎么办呢？就要通过政府的税收调节，要使得基本住房和投资住房有差异。我认为这是我们开征这个税收或者改革这个税收的初衷。

[中国网]:

像您刚才说到的初衷，会不会对缩小贫富差距产生一定的积极作用？

[刘桓]:

肯定是这样的，随着我们中国经济水平的提高，目前人和人之间过去意义上的贫富在缩小，过去我们说穷的没有饭吃，现在没有饭吃的人是少数的。现在财富占有最集中表现为房屋等不动产，就是说穷的人没有房子，或者几代人居住在一个小房子里，而富的人除了占有很宽大的房子居住以外，还占用大部分的房子去炒作、投机，这种贫富差异造成我们社会当中比较明显的一个方面。因此，税收一定要让居者有其屋成为现实。最好的办法是在市场法则启动的条件之下由政府介入，如果是满足基本的住房需求就可以不征所得税；如果是炒房的话，要投入一定的经济成本。

[中国网]:

我们看到物业税征收问题在很多年前已经提出来了，可是到现在为止，国家依旧没有就物业税的出台列出一个具体的时间表来，究竟开征物业税面临什么样的困难呢？ 

[刘桓]:

第一，税费体系要发生大的变化。我们算了一下，中国目前房产税的体系还是比较零乱的。一个国家的税收有三大体系：第一，扭转税、增值税；第二，所得税，如企业的、公司的、个人所得税，这些税收目前我们国家都有了，当然情况不是很令人满意，需要进行改革；第三，是我们所说的财产税，在我国目前基本是缺失的，因此我们说这个税收体制建设需要很长的时间。中国目前有没有房产税，严格来说不是一点没有。我们目前的房产税，第一是房产税，第二是城市房产税，一个是对内的，另一个是对外征收的；第三是土地使用税；第四是土地征地税；第五是契税；最后一个叫印花税。当然还有人说有一种税收叫耕地占用税，这个不是普遍的，农村才有耕地的问题，城市里面没有耕地的问题。但是它存在一个核心的问题，第一，征收面不是很广，就是刚才我们所讲的，这个税收只会在交易环节当中，而拥有阶段目前还缺乏税收。第二，税收负担不是很合理，不合理是什么意思呢？目前这些税收当中基本的表现是经营者纳税，比如说房地产公司，他纳税以后就没有事了，因此这个税收会造成征收管理对象的偏颇。这两种可能导致我们税收不可能真正起到应有的作用，这是我们国家目前的税收状况。

[刘桓]:

那么出台物业税这个事情很好，但我们仔细想想会有哪些困难？第一，你怎么能够严格区分百姓基本住房和投资房的差异？因为在我们国家目前房产本身的信息和我们的税务系统是不沟通的，因此我们现在很难掌握这些居民到底有多少房子？比如说我在北京有第一套房子，有第二套房子，你怎么判断出我房子是多还是少。比如说夫妻结婚以前各买了一套房子，结婚以后怎么算？孩子长大18岁以后分出去单过，第二个房子算不算子女的房子，还是家长的房子，这个不好说。比如我来自农村，在农村有宅基地，我进城以后又买房子，这样算不算第二套住房。这一系列的问题需要我们在政策上进行划分。

[刘桓]:

第二，目前房产确认权很难定，因为以前是计划经济，计划经济时期房产本身不是商品，因此我们房产信息方面也很缺失，这样一来很多人住了房子，但是产权不是他的，比如说我们目前在北京有一些老房子，文革以前或者解放以前的房子，这个房子已经有几十年、上百年了，住是我住，但是产权不是我的，我现在住的房子是我拥有产权还是没有拥有产权？肯定没有产权，但是这样公房占了好多套，这个也不公平。这里有一个问题就是要按照市场价把房子卖掉，这样会引起产权确认过程当中出现很多复杂的问题。

[刘桓]:

第三，这个产权确定是你的，按多长时间确认？这又是一个问题。也就是说，征收这个税收的税金是什么？目前很多房子当时卖很便宜，比如当时国家公房出售给你，可能一个房子有50平米到80平米，卖给你3万、4万、5万块钱。当时他可能这么说，你把房子卖这么低，是因为公房出售补偿你以前工资里面不含有买房款的损失。现在他可以说你当时没有给我买房子的钱，你把房子卖给我带有补偿的性质，你现在按照市场价值征税是不合理的。诸如此类的问题，在我们来说首先是开征以前要考虑的。在运行过程当中，税务系统对此要有足够的重视，征税办法好定，但是这个办法确定前，还需要做大量的前期工作。

[中国网]:

现在关于物业税也有很多观点，在争论，有两种相反的观点。有人说物业税出台可以抑制飞涨的房价，并且会导致房价的大幅下跌，从而降低老百姓的购房门槛。而有的人认为出台物业税不但不会降低购房的门槛，反而会因为市场供求的关系导致房价上涨。您是怎么看待这个问题的？

[刘桓]:

房价上涨还是不上涨，我认为首先取决于市场的问题。我们过去说价值决定价格，但是现实价值怎么决定，是由供求关系决定的。因此，需求、供给双方的关系到底是什么状况，这个决定我们国家房产价格的走势。目前有两种看法，我也比较困惑。一是，中国今后恐怕会出台抑制房地产炒作行为的政策来抑制房价。从长远来看，我觉得我国房地产价格不应该大幅暴跌。因为中国经济状况比较好，中国改革开放到现在，有一个长周期，在这个过程当中百姓手中有一些资金，中国百姓有两件事要干的，第一件事是子女教育的投资，第二是房地产的投资。因此，积累大批财富买房子的热情不减。 
第二，在中国今后可供大中城市批租的土地很少，从我国到2020年间这15年的发展规划来看，大概每年用于批复盖房的比例递减20。 
第三，中国今后人口城市化很高，目前为止到二十年之内，城市化人口占整个人口的60，现在是30，也就是未来20年以内，还有3-4亿农民要进城，他们进城要住，不管住还是买都要住房子。一方面土地在减少、房屋在减少，一方面用房子的人越多。 
这三个因素决定中国近期房价不会暴跌，当然个别地方炒得高，比如上海房价达到好几万一平米，这个很过分。这个会随着我国抑制政策的实施有所回落，一般情况下房地产价格不会暴跌，因此我们说这是决定我们国家房地产价格未来走势的主要趋势，而税收只不过调整一下谁有房、谁没有房、投资房的基本差异。今后可能会进行平衡，比如你有税我也不怕，我也不卖。而有一些人决定你有税我把房子卖掉，去经营别的，可能收入更大，这些人可能会退出房地产炒作的市场。因此我们说，这个政策效用恐怕是有限度的，在一定范围内抑制我国过分集中炒作的现象，但是根本因素我认为还是经济因素，决定房地产价格涨还是跌。

[中国网]:

有这样一种说法，认为近期房价是降了，可是从长期来看，将来供房子的负担还会更重，地区快速发展导致地价上涨，同样会增加物业税的负担。国家在出台物业税的时候，如何解决老百姓买房和供房的矛盾？

[刘桓]:

从长期来看，房价不会暴跌，因为种种现象表明，中国目前的房地产市场是一个初级市场，房价目前是否已经到位了，还要看经济发展运行的结果。我个人认为，目前百姓在北京买一套房子需要7000元钱/平米，这个房价虽然有一点偏高，但是长期发展，考虑到我国开奥运会，上海还要开世博会等等因素在内，这个房价还有中期上涨的空间。因此，目前房价应该来说还有一定拉升的可能性。对百姓买房子，我提一个建议，如果想住的话，应该找一个好的价位，如果想炒的话，我建议等一年以上。因为中国最近不仅从物业税，还要从房地产有关的各种税收上进行调整。比如说今年的5月11号，国家七个部委出台政策，集中对炒房进行限制。比如说2年以内把房子卖掉的话算是炒作，征收5的营业税，如果卖房子是100万的话，交税5.5万。近期又传出消息说，广东准备要从1月份开始，对于卖房所产生的收益要征20的所得税，广州人称之为卖楼税，再往后可能还有物业税，恐怕也要按照评估价格的1.5到2左右。如果我的房子不卖，我要出租的话，现在各地方税务局都在进一步规范出租房屋市场税收政策。因此，想炒房经营投资的话，我建议大家还是谨慎一点。

[中国网]:

如果是自己住房子的话，将来税收政策是不会对我们这部分需要住房的人造成更多的负担的，是这样吗？

[刘桓]:

你说的非常对。我们的政策是严格区分一下基本的居民住房和投资经营的住房。打一个比方，征个人所得税，目前工资要付5的个人所得税，很高，但是其实你不用怕，为什么？从明年一月份开始，我国每个居民个人所得税扣除标准是1600元，1600元以内不征税，超过1600元就得征税。所以，物业税按照我们的设计是这样的，就是说如果我们征起来的话有一个标准，一个人或者一个家庭有一个最基本的基本线住宅，这个住宅面积至少是低税，如果超过这个标准的话，等于占有闲置住房。因此我们说百姓大可不必为此惊慌失措。

[中国网]:

刘院长谈到的是我们老百姓很关心的问题，物业税的征收需要一套完整的评估体系，就是说您怎么去判定这个房子我是自己买来住的，还是买来出租投资的，现阶段我国物业价值评估体系是不是已经成熟了？

[刘桓]:

这是一个非常尖锐的问题。我们国家目前就是这个问题没有解决好，因为一个房子到底应该有多大面积，到底值多少钱，而且评估价值是不是随着经济发展、物价水平上调、下调而进行评价，这都是我们需要解决的非常实际的问题，我们头疼就头疼在这儿。因为在我国，目前常住居民大概有4亿，如果4个人口有1套房子，至少我们要有1亿套房子，我国对房产进行评估而且准确定位是很困难的。所以目前我国也苦于评估人才不够。我们可以采取简单的办法，比如按照地段划分，比如在北京王府井、西单是一个价位，依次往下降，那么凡是处于这个地段的房价有一个基本的地价作为支撑。 
第二，有了基本地价支撑以后，房屋还有基本年限，因此我们使用的办法是去粗粗的评估这个房子值多少钱。比如王府井楼房使用20年，产值还有30年，这个房子目前值多少钱？这是我们征收物业税的基础。当然，按照别的国家一些新的经验，这个评估应该是每隔2-3年以后重新评估一下。因此，在我国征收工作开始以后，后期工作还有很多方面要做。

[中国网]:

物业税是不是包含土地出让金也引起了一些争论，我们看到土地出让金在决定房价方面也发挥了巨大的作用。物业税和土地出让金之间有怎样的联系？

[刘桓]:

这个问题非常专业。一开始，我们在2003年十一届三中全会提出物业税开征以后，很多专家认为今后要把物业税和土地出让金放在一起，这样便于管理。但是经过反复论证，觉得这个办法欠妥，因为对于物业税来说，认为土地在我国目前是国有的，国有土地使用者用的是批租使用权，批租来的东西是不能交税的。因此我们说，政府以权利部门身份征税和产权身份租这个不能混在一起，因为我们说租和税是不能合在一起的，合在一起会引起很多问题。

[刘桓]:

另外，这块地是农田，我要盖成房子，现在把农用地变成住宅的房子，这里需要很多的费用，比如我需要通水、通电等等。还有农民搬迁的时候有拆迁费、补偿费、青苗补偿、苗木补偿等等，这些东西又和租、税不一样，因此我们说租、税、费三者应该是各归其位，而不能混为一谈。目前我们达到共识的是在征收物业税的同时，只要土地是国有的不变，那么租金要有、费用要有，因此我们说租、税、费今后要各归其位，不能合在一起。目前设计方案里面，物业税是不应该包含着批租的租金和我们说的补偿费。当然，对批租，百姓意见很大，比如这个土地批准我用70年，我买房子一下投下70年的钱，这有一点不讲道理。房价为什么这么高，房地产商说批租就是70年，当然高。物业税改革以后，批租土地方式要改革。买房子要我交70年不合适，应该用多少年交多少租金，不能说一下收70年。因此我们说这个改革是另外一个大的层面，需要大家去配合。

[中国网]:

您刚才谈到了批租的问题，我们看到一些地方政府是依靠土地的批租来大量的筹集建设资金的，可是我们也知道，土地是有限的，如果土地批完以后，政府应该怎么办？我们想请问刘院长物业税出台对于今后地方财政收入有什么样的影响呢？

[刘桓]:

因为决定我国土地制度，还有房地产制度的是财政收入。我国目前土地批租收入属于卖地收入，目前为财政所得。在前十多年以来，很多地方经济发展速度很快，而且财政收入增长很快，但是仔细分析结果是土地出让金就是卖地的这个钱很多。比如说九十年代的海南，财政增长一年70要靠卖地去实现。这些年这个速度放缓了，为什么？可卖可租的土地基本没有了。目前我们改物业税，同时要对税费进行正位、进行清理，也有一个重要目标就是要理顺今后的财政关系。因为我们知道卖地和批租土地70年只有一次，这个收入是短期行为。但是如果把批租土地和开征物业税搁在一起就不一样了，因为只要拥有一个非居住性的、投资性产权的房屋，那么这个房屋土地以后交的租金或者税收年年递减，我们把集中在某个年份表现的财政收入拉长等于一种长远收入，这无疑有利于我们规范财政收入的健康有序发展，对于保证地方财政收入有一个较为健全而且较为长远的来源是有好处的。因此，从各方面角度来讲，物业税的出台会带来一个大的改观。

[中国网]:

物业税出台是否会改变我国未来地产运营的格局，会引导房地产健康发展吗？

[刘桓]:

这点毫无疑问，但是究竟有多大作用还需要我们观察。物业税出台与房地产价格变化趋势这二者之间肯定是正确的关系。目前房地产价格上涨，因为有一些囤积性的投资倾向，这些人有钱买房，所以造成的结果是房地产商有多少房子都可以卖掉，因此价格在上抬，导致很多房地产商建房子第一高档化，第二捏着房子不卖，所以造成房源紧张。如果物业税出台以后，这两条都会被改变。第一条，对今后普通住宅补助，比如我们每人40平米是基本面积的话，一个家庭算一下幅度是20，应该150平米，150平米下的房子叫经济适用房，这个房子可以免税的，如果盖房子300米，至少一半部分是超标的，超标部分纳税。如此逼着房地产从市场定位考虑多建一些经济适用房，这是和我国房地产市场整体的发展趋势接近的。 
第二，过去他拿着房子让房价上涨，现在房子本身涨跌还很难说，所以逼着房地产商进行更大的促销，把房子卖掉，主要以套现为主。因此这次政策出台，包括出让金政策出台，会迫使我们的房地产公司要重新考虑企业发展定位战略。因此，我觉得房地产商的经营行为会因为税收改变而进一步规范。

[中国网]:

非常感谢刘院长今天能够做客中国访谈，也感谢大家的收看。我们下次再见。