■采访动机

　　汇江假日花园是南国桃园板块的第3个盘，由于它有广州发展商背景，所以这个项目还没有推向市场就受到了很大的关注，大家都想知道，广州来的发展商操盘能给南海以及佛山其他区的消费者带来什么样的产品，如何在现有的格局中脱颖而出。
　　外来发展商进入佛山往往都会选择操作一些大规模的楼盘，而汇江假日花园只能算是一个中等规模的楼盘，是什么原因吸引他们进入佛山市场？他们在佛山做一两个项目就走还是有长远的发展计划？
　　佛山市南海汇江物业有限公司的总经理卜向杰在广州已从事了10多年的房地产开发工作，从广州到佛山，他感觉到了什么样的不同和压力？本报记者专访了这条过江龙。

　　人物简介

　　卜向杰，1970年出生，1994年毕业于华南师范大学中文系；1994年到1998年就职于广州和基实业，先后任房地产开发部经理、副总经理；1999年到2003年出任广州颐和山庄房地产开发有限公司副总经理、营销总监，开发有颐和山庄、远洋商务大厦等；2003年至今出任佛山市南海汇江物业有限公司总经理。

　　广州VS南海
　　佛山涌现更多商机
　　记者(以下简称“记”)：你以前一直在广州做房地产开发，去年才到南海来，你觉得在这两城市做地产有什么不同？
　　卜向杰(以下简称“卜”)：到南海来给我感受最深的是政府相关部门办事的高效率，南海区政府去年打出了“高效南海”的口号，把信息化运用到日常的管理工作中，在工程的立项、报建、施工等各个方面都可以体现出高效，并且政府的服务意识很好，这对发展商来说是一种信心的保障；而在广州，由于城市大，政府相关的管理部分分工很细，部门之间需要更多协调。
　　其次觉得佛山的商机更多，广州是一个成熟的市场，在广州做房地产要比产品、比服务、比成本控制，可以说利润已比较低；而佛山正处于快速向城市化发展的过程，给发展商留出的空间很大，对于像富力、合生这样的大公司来说，可能在广州发展更游刃有余，但是像我们中等规模的公司来说，向佛山拓展正是一个良好的时机，我们可以利用佛山市场快速拓展的时期使自己壮大起来。
　　再次是成本和市场的区别，佛山是陶瓷、铝合金门窗等很多建材的产地，在这里采购比广州的成本要低，人力资源和管理方面的成本也要比广州低一些；市场方面通过调查我们发现在佛山只要有好的产品，并且服务做得好的话销售速度都很快，所以我们对市场充满信心，虽然汇江假日花园还没有开始内部认购，但是每天打电话来咨询的人都很多，我们的销售前景非常乐观。
　　记：选择进入南海的原因是什么？
　　卜：我们调查发现南海人的居住水平和经济收入有很大的反差，这是进入的最主要原因，此外政府的高效管理、对外地发展商的包容也是原因之一，所以2003年拍到这块土地后就正式进入了。
　　本土化VS国际化
　　用一流的产品说话
　　记：从广州进入南海，你们是走本土化——聘用本土的专业人士和本地的专业公司合作的道路，还是走国际化——整合国际、国内最优秀的人才、资源来开发楼盘的道路？为什么？
　　卜：目前阶段我们选了第二条路，因为我们定位于在佛山长期发展，所以我们一定要用过硬的产品和服务说话，进来之前我们进行过人力资源调查，发现这边的人力资源不足以支撑我们的定位，为此我们提出了“强强联合”的策略，要整合国际、国内最顶尖的人才来做这个项目，不能按照南海现有的水平来做楼盘，要把广州一流楼盘展现给佛山的消费者。
　　为此，在项目的总体规划、园林设计、建筑质量、销售策划等方面我们都选择一流的合作者，发展商方面我代表的是广州的股东，我们在广州做颐和山庄已有很多年，在楼盘开发方面已有丰富的经验。通过这样的强强联手，我们相信这个项目一出街就是一个成功的项目。
　　从现在的经营情况看，为了更好地把广州的成功经验克隆过来，使我们推出的产品在现有的基础上有更大突破，我们从广州调过来大部分高管，合作的专业公司也基本上是广州或者其他地方的公司，这样做可以减少经营风险。当然，在本地站稳脚跟后，我们也会慢慢把国际化和本土化结合起来。
　　记：汇江假日花园这个楼盘名字里面有“假日”两个字，所以不少人猜测这个楼盘定位于度假盘，是不是这样？
　　卜：并非如此，我们把它定位于长住楼盘，因为随着大交通建设的展开，南国桃园离佛山市中心并不远，可以把它看做是城市边上的一颗明珠，而且随着经济的发展本地居民的汽车拥有量越来越高，选择在离城不离市、有真山、真水的地方居住是一种追求。此外，南国桃园板块各种生活、商务配套不断完善和汇江假日花园小区内的配套不断成熟都使这个社区适合业主长住。
　　成本VS风险
　　“强强联合”降低经营风险
　　记：你之前跟我提过一定要控制好成本，但是在汇江这个项目的操作上你整合了很多国际知名的大公司，这样投入的成本不是更高吗？
　　卜：这样的强强联合确实使项目的建筑成本增加了10％左右，但是却可以把企业的融资成本和经营风险降到最低，所以我认为这样做值得。任何企业要生存就要讲究效益，要效益就要讲成本，我把企业的成本分成两大块：融资成本和建筑成本，房地产开发是大资金、大风险的行业，融资成本降低了就意味着项目的市场风险降低了，强强联合虽然提高了建筑成本，但是做出来的产品水平一流，销售快、资金回笼快，能同时把融资成本和市场风险都降到最低，我认为很值。
　　记：按广州一流水平来开发汇江假日花园这个项目，你不担心产品太超前本地的业主接受不了？
　　卜：我们虽然去年才正式进入佛山市场，但是早在5年前就开始对这个市场进行研究，所以对本地人的生活习惯等有相当的了解，我认为只要是真正好的产品，本地的业主一定会接受，因为人们愿意买高端的房子，一是它的地段好，二是它的产品好、服务好，三是综合起来有升值的潜力，只要我们的产品具备这些因素，就不用担心销售的问题。
　　过去VS未来
　　把未来10年放在佛山
　　记：地产界的人才流动很大，可能今天在这个城市、明天就到了另一个城市，你对自己的职业规划是怎么样的？
　　卜：这个行业的人员流动很大，但我的流动并不快，我1992年开始做地产，1998年进颐和山庄一直到现在，在广州一做就是十几年。而现在进入了佛山市场，我希望把未来10年的时间放在佛山，把我们企业的品牌做强做大。因为我喜欢，所以一直做地产，在大学时想着毕业以后做金融，但是后来我发现地产是比金融还金融的行业，并且挑战性要比金融大很多，所以就一脚跨了进来。房地产的定位比女孩子换时尚衣服的速度还要快，要讲究时间和资金的配合，要接触到几十个甚至是上百个行业，还要看社会环境和市场环境的情况，所以对操盘者能力的要求特别高，促使我不断地学习。因为喜欢这个行业，所以我会一直做下去，我认为房地产是永无止境的行业。
　　记：在做房地产的过程中，你觉得什么是最难的？有什么心得体会？
　　卜：房地产是“关系和资金”的产品，做房地产开发我认为最大的困难是处理好各种关系，因为房地产开发要解决方方面面的问题，要整合很多专业公司和人才一起工作，这就要处理很多的关系，一旦出现问题就会影响工作的效率，增加项目的经营风险。可能不少房地产商觉得融资很难，但我所在的公司并没碰到这样的问题，因为我们一直是做完一个盘再做一个盘，不会四处开花。我的体会是要做好一个项目首先产品定位一定要准确，其次一定要有做精品的意识，永远坚持质量第一。

　　■记者手记
　　拼命三郎越忙越精神

　　两次采访卜向杰他都很忙，不是有人进来向他汇报相关的情况、签署各种文件，就是有电话打进来，他总是有条不紊地处理。我发现他的精神非常好，不禁问他：“你那么忙，怎么能保持这么好的精力？”他告诉我，熟悉他的朋友都知道他是拼命三郎，经常是凌晨3、4点才睡，早上8点钟又准时上班，他说一开始工作精神就回来了。
　　他说之所以每个环节都要管，是因为这样才能把成本降到最低。　为此他举了一个小区拉高压线环节的例子：如果按照电力工程图纸，高压线经过小区的路线复杂，不仅需要400米左右、成本约为180万元的高压线，还给以后的埋线带来诸多不便。经研究之后他发现还有更好的方案：高压线沿着小区的边沿走，不但可以缩短130米左右的距离，可以减少80万元左右的成本，还不会给以后埋线造成影响，他立即请电力工程师一起商量，对线路进行了调整。
　　卜向杰认为，电力工程师不是不专业，而是因为他们按习惯来做规划，比较少去考虑成本问题，而作为企业的掌舵者，如果跟得紧一点就可以为企业省下多一点，产品的成本控制好了，竞争力会加大。
　　除了对项目的情况格外用心外，他对国家政策、城市规划动向、市场变化等相关情况也非常关注。之所以这样做，是因为他认为地产是一个受政策影响很大的行业，要时刻关注国家政策的走向。
　　他认为，随着佛山“2＋5”规划方案的实施，以及南海东西板块定位的落定，南国桃园板块及其周边的土地因具有不可比拟的天然条件而具有很大的升值空间。　
　　事无巨细都要管、大方向更要把握，越忙越精神，可能这就是拼命三郎的特质。